房地产市场现状调查报告及汇报

　　房地産市場現狀調查報告及彙報

　　近期，中央和市陸續出台了針對房地産市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地産業來說，政策的調整無疑會影響房地産市場的發展。認清我區房地産市場現狀，客觀分析政策對房地産走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地産市場的持續健康發展，具有重要意義。

　　一、我區房地産市場發展現狀

　　1、房産投資保持較高增速

　　2、房産銷售勢頭回落明顯

　　今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-x月的增速走勢見圖二：

　　從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-x月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心态，x月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，x月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與x月份相比均下降了44.3%。x月、x月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房産平均價格持續走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地産市場的有關政策，但年後，房地産市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的态勢。

　　自年開始，我區房地産價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分别同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地産市場調控政策對我區房地産市場發展的影響

　　由于房地産價格持續上漲，房地産市場投機成份嚴重，中央将防範房地産風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地産業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

　　中央：

　　土地供應結構調整。建設部等七部委出台《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地産市場變化情況，适時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，适當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟适用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

　　房地産發展目标調整。XX年市《政府工作報告》确立了“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

　　房地産銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于x月18日推出“網上二手房”試咿D，增強房地産信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房産的企業。

　　房地産供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調整将對我區的房地産投資建設帶來直接影響，從而關系到财政收入、固定資産投資、第三産業增加值等主要經濟目标的完成;同時，平抑房價政策的出台導緻市場觀望氣氛濃重，房地産市場尤其是二手房市場交易量将有較大程度的萎縮，我區房地産業發展将出現一定程度的“緩刹車”效應。

　　但從長期看，宏觀政策調整必将有效剔除我區房地産市場中的投機因素，達到抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地産市場的持續健康發展，主要将起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地産投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地産市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地産投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

　　緩解房地産業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地産供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地産業的供求矛盾。

　　适度平穩房地産價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房産升值效應，我區房地産價格仍将繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法将有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地産市場持續健康發展

　　總的來說，由于我區房地産市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的曆史性機遇，從長遠來看，我區房地産市場仍将有比較大的發展空間。近期的房地産調控政策将使我區正在發展中的房地産市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲保持我區房地産市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

　　1、加強房地産價格監測工作

　　建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地産市場的調控，維護房地産市場價格秩序，促進房地産業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特别要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，将出讓土地面積、房地産開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析内容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

　　2、加強房地産項目的跟蹤管理工作

　　建立房地産項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。确保房地産企業根據政府年度土地供應計劃經營房地産開發項目，并按照統一招标、拍賣和挂牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地産企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地産項目的市場準入關，嚴格審查房地産開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地産開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地産開發

　　結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地産，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地産開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地産開發，帶動經濟發展的良好效果加強對房地産市場的監控，通過房地産市場的信息透明化，培育和發揮房地産行業協會的作用，引導房地産企業掌握市場狀況，根據市場咝袪顩r合理安排開發計劃。

　　4、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

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