房地産市場情況調查報告及彙報_推薦
一、背景介紹
從20xx年至今，房地産行業經曆了萌芽、發展、壯大的規模态勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地産開發企業近千家，有項目企業預計300餘個。單拿xx爲例，房地産企業已達428家，開發項目120餘個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地産業這幾年的發展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止x月份，已增到12億，房地産行業已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地産行業已成爲小店區支柱型産業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府财政收支情況。
縱觀200xx年-20xx年xx市房地産走勢，我們發現，在經曆了 控制房價過快上漲 抑制房價過快上漲 遏制部分城市房價過快上漲 的過程中，xx市的房價一直打着政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的x屆x中全會上，關于對财稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地産稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價産生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格将會下降。
二、影響房價的變動因素
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。随着改革力度加大，中央對财稅體制的改革，土地财政的現象會逐步改善，那麽關乎國計民生的普通住宅的供應将會增大，也就是說未來房地産市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
稅金及費用：20xx年房地産企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地産來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房産稅的開征現狀：對從價的按房産的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房産免稅，對個人的非營業用房産免稅。
x中全會對财稅體制改革的方向要開征房産稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房産我們認爲開征的可能性很小。那麽稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認爲普通住宅會按照市場供求關系确定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房産銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。随着房産稅的開征，投資者會轉向别的投資市場，導緻市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房産代表了将來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤 2、社會因素 國民經濟的發展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導向 社區環境選擇 地理位臵
其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，随着經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地産市場的總體供求，特别是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、産業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，财政收入越多、金融形勢越好，房地産市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
三、政府的調控政策
x中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那麽政府的調控政策就是保障，不能主導，真正将資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設臵 房地産稅的開征 規範性文件的出台
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。随着市國五條細則的出台，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上将導緻部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地産公司如何确定未來的經營戰略
一線城市由于經曆了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成爲一種常态，那麽就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目标。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地産商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房産商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
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市房地産價格走勢調查報告
市圍繞着建設“中國綠城”和區域性國際城市目标，按照“以邕江爲軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南”的城市發展方向，以新區建設帶動舊區改造，加快了推進城鎮化的步伐，與此同時，人居環境的改善，市民生活水平和生活質量的提高，使城市的價值和影響力得到了很大的提升。10月，南甯榮獲全球人居領域最高榮譽――20xx年“聯合國人居獎”，這是對南甯構建平安城市、和諧社會成果的充分肯定。在多種利好因素的共同推動下，XX市的房地産市場得到了快速健康發展。抽樣調查表明，20xx年，XX市房屋銷售價格指數呈現穩中有升的趨勢，土地交易價格大幅增長，房屋租賃價格稍有下降，物業管理價格基本持平
一、主要情況和特點
20xx年， XX市房地産市場在國家宏調調控政策的引導下，合理地哂矛F有的土地資源，加大房地産市場投資結構調整，房地産市場整體咝斜３肿沤】档陌l展态勢。
（一）商品房價格穩步上漲
随着第四屆中國·東盟博覽會的成功召開，泛北部灣開發浪潮的如火如荼進行，以及“城鄉清潔工程”深入開展，使XX市人居環境、生态環境不斷改善，促使房地産市場走向繁榮，商品住房銷售價格也日益攀升。據統計，20xx年XX市商品房價格指數同比上漲8.7%，其中住宅價格指數同比上漲10.0%，非住宅價格指數同比上漲6.2%。從分類别看，經濟适用房價格指數同比上漲5.6%，普通住宅價格指數同比上漲10.1%，高檔住宅價格指數同比上漲11.5%，辦公樓價格指數同比上漲9.5%，商業娛樂用房價格指數上漲6.9%，二手高層住宅價格指數同比上漲3.6%，二手多層住宅價格指數同比上漲3.3%。從全年商品房價格變動的情況上看，各月商品房價指數分别爲，104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、 106.5、106.9、107.3、107.9、108.7，商品房價格呈現穩步上漲趨勢。
（二）土地交易價格大幅增長
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