房地产价格调查报告及汇报(2)

　　按城區商品房建築成本3100元/平方米，樓面地價爲900元/平方米計算，依照現行收費标準，開發企業需承擔的各項收費成本約爲325元/平方米(其中包括民工工資保證金、新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項基金共約165元/平方米在符合退付條件後要全額返還企業)。

　　從收費項目看，城市設施配套費、民工工資保證金兩項收費較爲集中，且數額較大。

　　從收費環節看，拿地階段和開發環節收費項目最多，其次是建設、使用和銷售環節。

　　(三)企業開發成本構成及稅費負擔情況

　　房地産開發成本主要包括土地費用、前期工程費、建安工程費、市政公共設施費用、管理費用、财務費用、其他費用、稅費等。

　　依照城區商品房建築成本3100元/平方米，樓面地價爲900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地産開發土地成本占總成本的比例約爲29%;前期費用占總成本的比例約爲4%;建安成本占總成本的比例分别約爲35.5%;市政公共設施費用占總成本的比例約爲2%;管理費用占總成本的比例約爲1%;财務費用占總成本的比例約爲7%;其他費用約占總成本的比例約爲1.5%，稅費成本占總成本的比例約爲20%(經測算，稅費成本約爲875元/平方米，占總成本的比例應爲28.2%，其中稅收成本約爲550元/平方米，收費成本約爲325元/平方米。但由于稅費中的民工工資保證金、新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項基金約165元/平方米在符合退付條件後要全額返還企業，土地增值稅先按5%預征，多收部分也要返還企業，因此在計算稅費占總成本的實際比例時應将這些項目扣除)。

　　通過分析可知，在商品房成本構成中，建安成本所占比重最高，爲35.5%;其次是土地出讓金和稅費，分别爲29%和20%。可見，在房地産市場調控深入實施的現階段，除建安成本外，房地産開發企業土地成本和稅費負擔較重。

　　三、我市房地産業稅費收取過程中存在的問題

　　一是土地增值稅預征率較高。爲均衡稅款入庫，降低欠稅風險，同時便于征收計算，目前我市土地增值稅采取預征形式，預征率爲5%，這對于成交量下滑，資金回皇茏瑁幘称D難的開發企業來說，無疑是一筆巨大負擔。

　　二是兩項專項基金退付困難。按照《XX市新型牆體材料專項基金征收和使用管理實施細則》(泸規建[20xx]55號)和《XX市散裝水泥專項資金返退管理暫行規定》(泸規建[20xx]235號)文件要求，新型牆體材料專項基金和散裝水泥專項基金在達到要求即可退付。但據開發企業反映，從20xx年繳納兩項基金至今，從未退付。

　　三是民工工資保證金數額較大。按照我市規定，建設單位和施工單位必須各自按照工程總造價的5%繳納民工工資保證金。按建築面積成本每平方米3100元計算，建設單位和施工單位均需按照155元/平方米繳納，由于繳納基數較大，開發企業和施工單位壓力均較大。

　　四是城市基礎設施配套費較高。《XX市人民政府關于調整城市基礎設施建設配套優惠政策的通知》(泸市府函〔20xx〕141號)提出：自20xx年x月16日起，停止執行所有城市基礎設施配套費優惠政策大部分開發商表示，取消城市基礎設施配套費優惠政策後，全市城市規劃區内除獨立工礦區外的建設項目城市基礎設施配套費均按65元/平方米收取，相較于之前的減半征收或按70%征收來說，開發成本大幅增加。

　　五是部分收費項目不合理。根據《行政許可法》第58條規定，行政機關實施行政許可和對行政許可事項進行監督檢查，不得收取任何費用。而目前我市部分部門在實施行政許可事項過程中，收取不合理費用，且存在重複收費現象，如氣象部門收取的防雷檢測費等。建議全面進行清理後，不合理收費予以取消。

　　四、減輕房地産開發企業稅費負擔提出的建議

　　(一)降低土地增值稅預征比例

　　爲促進房地産業平穩健康發展，幫助開發企業渡過難關，建議降低土地增值稅預征比例，減輕開發企業稅費負擔。或按照商品房不同用途性質實行不同的預征率，以爲開發企業持續發展提供資金周轉保障。

　　(二)簡化兩項專項基金退付程序

　　随着房地産市場調控政策不斷走向深入，爲最大限度幫助開發企業減輕資金壓力，減少資金占用時間，建議簡化基金反退結算工作程序，盡早将兩項基金退還企業。

　　(三)民工工資保證金實行分類管理

　　建議對對民工工資保證金實行分類動态管理，将其分爲限額保證金和工程項目保證金兩部分，對信譽較好及連續4年内無拖欠等不良行爲的企業經批準可征收限額保證金;對連續2内拖欠等不良行爲的企業經批準可減少征收工程項目保證金;對未按合同約定支付工程款引發拖欠工資的企業除需要繳納限額保證金外，還要調增其保證金的數額。

　　(四)繼續實施城市設施配套費優惠政策

　　爲進一步優化房地産業投資環境，增強投資和消費信心，合理引導房地産開發，推動我市經濟社會快速、協調發展，建議繼續實施城市基礎設施配套優惠政策。

　　閱讀拓展：

　　房地産市場調查報告

　　一、xx房地産市場發展現狀

　　優越的地理環境，濃厚的貿易氛圍，舊城曆史景觀和獨特濱江景觀特點是xx房地産業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直顯現穩步上漲的态勢，xx已成爲武漢高級房産的主要聚集區域，同時，同樣成爲上風地産竟相博弈之地。整體而言，xx房地産不管從産品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以後，随着大量外地資本注資xx，該區域房地産格式顯現出新變化。一方面，房産的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商展等不同貿易業态于一體。房地産開發不再以某類物業爲主，而是深化爲産業概念，地産對城市的影響力進一步增強。另外一方面，頂級項目拉動了高端消費氣力。長時間以來，武漢的房産高端消費都遭到了産品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地産業不能滿足細分市場的要求。20xx年後，這一局面被打破，xx濱江地産及貿易地産顯現出積極的發展态勢。20xx年，xx房地産進進了曆年來最火爆的一年。

　　目前，xx房地産顯現出住宅、貿易并進的格式，物業形态上以高層爲主，投資型物業不斷出現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地産項目的消化速度固然有所放緩，但價格依然穩步上升

　　二、xx商品住宅發展特點

　　産品特點：xx中心區域住宅以高層住房、高級公寓爲主;城郊結合部以多層、小高層、連排别墅爲主。

　　價格特點：xx城區商品住宅整體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中于後湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

　　供求特點：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

　　消費者特點：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來職員等。

　　産品定位：中高端産品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。

　　文化訴求特點：濃厚的貿易、文娛等都市文化特點。

　　三、20xx年(1-x月份)xx商品住宅供給和銷售基天職析

　　(1) 商品住宅價格與銷量分析